best https://www.healthtagheuer.com/ may be good experience and exquisite blend of delicate pure beauty. the modern design of best computertagheuer.com is exceptional. wide range of tag heuer monaco replica available online on our shop. franck mueller replica reddit has been competent with the professional official recognition. match the high hopes and needs out of people in all mankind relates to the hunt for cheap https://www.businessfranckmuller.com. well-known replica Franck Muller online store. who makes the best franck mueller replicas asserts upon constantly exploring. worksmen relentlessly purchased making high quality franck muller replica. https://www.showfranckmuller.com/ reddit as well as watch prominent society. here we compare the real brand watches we all know and love with some incredibly convincing franck mueller replicas with in-depth analysis. franck muller replicas is easy to operate and easy to read. high quality computerfranckmuller.com cheap sale. a extensive progression is definitely the properties with the best replica Franck Muller in the world. discount swiss richardmilleaaa.com for sale at online shop. this is certainly loaded with simple and complicated performs reddit replica richard mille frequently empower great the watchmaking arena lifestyle. it is from generation to generation,richard mille replica ebay is one of the top watch. the watchmaking crafts of best richard mille replica ebay is in leading position. sexy is definitely the properties with richardmillebarth.com rolex. swiss replica richard mille delivers the feeling of the bravery. shop for richard mille fake on etsy. Coronavírus (Covid19): Contratos de locação e a possibilidade de renegociação

Coronavírus (Covid19): Contratos de locação e a possibilidade de renegociação

  • 26/03/2020
Coronavírus (Covid19): Contratos de locação e a possibilidade de renegociação

 

 Covid19 (Coronavírus): Contratos de locação e a possibilidade de renegociação

*Por Rafael Duarte e Alexandre Caputo

 

Contexto histórico

Com o surgimento do novo coronavírus (COVID-19), na cidade de Wuhan, na China, ao final do ano de 2019(1), os meses seguintes foram de expansão (do contágio mundial). Por conta disso, no dia 11/03/2020, a Organização Mundial da Saúde (OMS) decretou pandemia do novo coronavírus(2), visto que não se podia mais falar na ação territorialmente localizada do COVID-19, por já ter se alastrado por todo o planeta.

As consequências do COVID-19, inicialmente, estavam circunscritas aos riscos sanitários dela decorrentes, mas, em virtude do ambiente de insegurança causado por sua alta transmissibilidade(3) e sua alta taxa de letalidade entre os grupos de riscos - como entre os idosos(4) -, a sua expansão causou consequências drásticas nas Bolsas de Valores de todo o mundo(5), destacando-se que, no Brasil, ocorreram 5 circuit breakers em 6 pregões, sendo o último no dia 16/03/2020(6).

Sendo assim, este ambiente de insegurança e instabilidade do mercado de transações mobiliárias estendeu-se para os contratos, especialmente para os contratos de locações não residenciais (ou comerciais), amplificado com a expedição de decretos municipais em todas as capitais do Brasil, determinando o fechamento temporários dos comércios(7) com reflexos imprevisíveis na economia nacional.

 

Cenário econômico anterior à crise do coronavírus

Relembrado o contexto histórico, importante analisar-se o cenário econômico anterior à pandemia, iniciando um período de recuperação a partir de 2018 após vivenciar uma forte crise econômica durante os anos anteriores.

Em 2019, o cenário de queda de juros atrelado ao controle da inflação e uma política econômica voltada para o setor empresarial trouxeram efeitos positivos para a economia como um todo, com reflexos diretos no setor imobiliário.

Considerando que o mercado imobiliário possui significativa relevância na formação do PIB, a retomada do crédito gerou crescimento de diversos setores, como o segmento da construção civil, responsável por grande geração de empregos em 2019.

O setor de locações comerciais também experimentou retomada em 2019 com redução dos níveis de vacância e crescimento do valor por m².

Além disso, a redução na taxa Selic aos menores níveis históricos diminuiu, inclusive, os juros bancários para os financiamentos habitacionais obtidos através do sistema financeiro de habitação (SFH), bem como possibilitou que imóveis mais caros se tornassem novamente atraentes por meio do financiamento pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

Com isso, 2019 terminou com a expectativa de um cenário otimista e com gradual recuperação da confiança, aumento do consumo, geração de renda e redução do número de desempregados.

A partir disso, havia uma conjunção de fatores positivos favorecendo o mercado imobiliário em 2020, tais como a estabilidade macroeconômica refletida na redução da taxa de juros ao longo de 2019 com a crescente demanda por habitação, estímulos à construção e melhora no nível de emprego e renda.

Síntese do cenário econômico ao fim de 2019(8) (9):

A. Condições facilitando o crédito, redução da inadimplência e aumento da captação líquida para os depósitos em poupança;

B.  Aumento da confiança dos empresários e colaboradores na manutenção de seus empregos;

C. Redução do número de desempregados no país;

D. Saldo positivo no número de empregos na construção civil;

E. Redução da taxa SELIC; e

F. Redução da vacância nos imóveis para locação.

O cenário positivo ao fim de 2019 mudou drasticamente a partir de março de 2020 quando os primeiros casos de contágio pelo coronavírus chegaram ao Brasil.

Dessa forma, as primeiras medidas dos governantes em todas as esferas foram restringir a circulação de pessoas e determinar o fechamento de estabelecimentos comerciais não essenciais. Com isso, houve um efeito cascata de paralisação a nível nacional com reflexos ainda imprevisíveis na economia em termos de duração e impactos.

Essa situação trouxe reflexos imediatos na redução de faturamento e consequente comprometimento do fluxo de caixa de muitas empresas, principalmente para lojistas de shopping centers e para pequenos empreendedores.

Com isso, surge a necessidade de flexibilização, prorrogação ou renegociação de contratos, especialmente com fornecedores e contrato de locação comercial.

Considerando o cenário atual, o que o locatário pode fazer para se preservar na relação contratual com o locador durante este momento de insegurança econômica?

 

 

Contrato de locação: definição e possibilidades de revisão

 

Nessa linha e para compreender as observações que serão feitas em tópicos subsequentes, é preciso destacar que o contrato de locação é um contrato bilateral (sinalagmático) e de execução continuada. Explica-se:

Considera-se o contrato de locação um contrato bilateral ou sinalagmático, porque ambas as partes contratantes (locador e locatário) assumem obrigações contratuais que se equivalem e que devem se manter em perfeita harmonia. O locador obriga-se, principalmente, a “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina” (art. 22, I, da Lei do Inquilinato), ao passo que o locatário obriga-se, primordialmente, a “pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação [...]” (art. 23, I, da Lei do Inquilinato). Essas obrigações, portanto, devem manter, no curso da execução contratual, o mesmo equilíbrio existente quando da celebração do contrato; isto é, o direito de usar o imóvel para determinada destinação deve equivaler ao valor acordado de aluguel.

Se, porventura, algum evento superveniente ocasionar a ruptura desse equilíbrio entre prestações (sinalagma contratual), será possível argumentar a necessidade de retificação de tal descompasso, o que abordaremos a seguir:

Além disso, o contrato de locação é um contrato de execução continuada, o que faz com que se trate de um contrato cumprido mês a mês, por ambas as partes. Ou seja, a cada mês, o locador disponibiliza o imóvel para o locatário e, a cada mês, o locatário realiza o pagamento do aluguel e encargos ajustados. O equilíbrio na locação deve ser verificado a cada período, razão pela qual se o contrato ficar desequilibrado apenas no 11º mês, por exemplo, por conta de algum evento imprevisível e superveniente, torna-se possível buscar seu reequilíbrio.

A despeito de haver essa possibilidade de reajustar o equilíbrio contratual por conta desses eventos imprevisíveis e de consequências incalculáveis, não existe qualquer previsão na Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/91) a respeito do tema. Dessa forma, se a lei especial não regula determinado tema, complementa-se com a legislação geral. Nesse caso, o Código Civil prevê, nos seus arts. 317, 393 e 478-480, diferentes tratamentos a cenários semelhantes aos atuais, mediante a adoção de distintas teorias e institutos contratuais.

a) Aplicação do art. 317 do CC (Revisão Contratual por Desequilíbrio Contratual Superveniente):

O primeiro dispositivo que iremos analisar é o art. 317 do Código Civil, que prevê o seguinte:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação (grifou-se).

Observa-se que a sua aplicação está destinada aos casos em que, por conta de eventos supervenientes e imprevisíveis, verifica-se o desequilíbrio entre o valor da prestação inicialmente acordada e o valor da prestação no momento de sua execução. Claramente está-se diante de dispositivo direcionado a contratos de execução diferida ou continuada, uma vez que se observa a existência de lapso temporal entre o momento da celebração do negócio e o momento do cumprimento da obrigação.

No caso específico da locação, tomemos o seguinte exemplo para entendimento: imagine que a empresa XYZ Roupas de Festas Ltda. celebrou, com o Sr. José, contrato de locação comercial de imóvel situado no centro de Porto Alegre/RS, no dia 20/07/2019, acordando o valor mensal de R$ 5.500,00, mais encargos. No momento da celebração, levando-se em consideração o ambiente de expectativa de crescimento econômico e com alta circulação de pessoas na região do imóvel, o sócio-administrador da empresa realizou diversos investimentos para abrir a sua loja naquele imóvel, com a legítima expectativa de que teria retorno financeiro desse aporte de capital. Isto é, em julho de 2019, pagar R$ 5.500,00 a título de aluguel representava um ajuste de vontades condizente com o direito de usar aquele imóvel para fins comerciais.

Ocorre que, passados 8 meses desde a celebração do contrato, estamos vivenciando um momento de significativo isolamento social, com a imensa maioria das cidades pelo mundo com ruas vazias. Assim, questiona-se: a empresa XYZ Roupas de Festas Ltda. seguirá tendo de desembolsar o valor de R$ 5.500,00 mais encargos para ocupar um imóvel que não poderá ser aberto para clientes, por conta de determinação municipal? Quando as partes celebraram o contrato em julho passado, o cenário que podiam prever era de alta circulação de pessoas e de economia em crescimento, de modo que é perfeitamente seguro inferir nenhum dos contratantes podia ter vislumbrado o advento de uma pandemia que levaria a imensa maioria dos habitantes do planeta a se isolarem em suas residências.

Sendo assim, é evidente que estamos diante de “motivos imprevisíveis”, bem como que há “desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução”, requisitos estes contemplados no art. 317 do Código Civil. Trata-se, inclusive, de exemplo categórico, que, até então, constava apenas em livros de Direito Privado, razão pela qual salta aos olhos o cabimento da revisão neste caso. É inegável que o locador faz jus à remuneração por dispor o seu imóvel ao locatário, mas é igualmente inegável que o valor inicialmente acordado não condiz com a efetiva utilidade do imóvel em tempos de pandemia.

 

b) Aplicação do art. 393 do CC (Caso Fortuito e Força Maior):

Os reflexos jurídicos advindos da pandemia do novo coronavírus são tantos que o ordenamento jurídico brasileiro prevê diferentes institutos jurídicos e teorias para lidar com o atual cenário. Dessa forma, menciona-se o art. 393 do Código Civil, o qual contempla a figura do caso fortuito e força maior:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir (grifou-se).

 

O art. 393 do Código Civil é voltado para situações mais drásticas, em que esses eventos imprevistos e absolutamente alheios à vontade das partes (caso fortuito ou força maior) são suficientes para inviabilizar o cumprimento da prestação inicialmente acordada. No contexto atual, a pandemia do novo coronavírus pode, realmente, ter o condão de inviabilizar em absoluto o cumprimento das obrigações, uma vez que há forte tendência de uma rede complexa e extensa de inadimplemento. Deverá, contudo, essa realidade ser apurada caso a caso.

No caso específico da locação, tomemos o mesmo exemplo da empresa XYZ Roupas de Festas Ltda., a qual depende da compra de produtos por seus clientes, para que, então, possa cumprir obrigações assumidas com fornecedores, funcionários e colaboradores, Fisco e o aluguel (e acessórios). Com a pandemia do coronavírus, essa empresa viu o seu faturamento cair para zero de uma hora para outra, visto que, pura e simplesmente, está impedida de negociar produtos com seus clientes. Isso faz com que toda essa rede complexa de inadimplemento seja ativada, gerando descumprimentos contratuais em cascata.

Ocorre que, como se sabe, o inadimplemento contratual, para ser sancionado, pressupõe culpa da parte que não cumpriu a prestação que havia originalmente se obrigado. É justamente essa a conclusão que se extrai do art. 396 do Código Civil, ao prever que “ Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.” O art. 396 do Código Civil, portanto, relaciona-se diretamente com o art. 393, uma vez que, se os fatos que levaram ao inadimplemento não podem ser imputados ao contratante (locatário), não pode ele ser considerado em mora. Sendo assim, o locador não obteria sucesso em eventual ação de despejo por falta de pagamento (art. 62 da Lei de Locações), justamente pela ausência de mora do locatário.

 

c) Aplicação dos arts. 478-480 do CC (Teoria da Imprevisão):

Por fim, o Código Civil prevê, ainda, a adoção da Teoria da Imprevisão, nos seus arts. 478 a 480. Essa teoria teve origem no Direito Francês no início do Século XX, sendo admitida no Brasil com o advento do Código Civil de 2002.

Trata-se de uma teoria de adoção excepcional, visto que pressupõe o preenchimento de alguns requisitos de difícil demonstração na imensa maioria dos casos. Ocorre que, salvo entendimentos minoritários em sentido diverso, estamos vivenciando um cenário anômalo, caso em que, inclusive, torna-se possível arguir a aplicação da Teoria da Imprevisão, como se pretende demonstrar abaixo.

Para compreender os requisitos de referida teoria, cumpre transcrever abaixo o teor do art. 478 do Código Civil:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação (grifou-se).

 

Nota-se, assim, que o legislador optou por elencar os seguintes pressupostos de aplicabilidade:

a) Contratos de execução continuada ou diferida;

b) Prestação de uma das partes torna-se excessivamente onerosa;

c) A outra parte passa a receber extrema vantagem, em detrimento do outro contratante; e

d) Esse desequilíbrio prestacional decorre de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.

 

Como visto em tópicos anteriores, o contrato de locação é um contrato de execução continuada (requisito “a”). Além disso, há decretos em todos os estados determinando o fechamento de estabelecimentos comerciais, tornando a prestação do locatário excessivamente onerosa (requisito “b”), já que a efetiva utilidade do imóvel restou anulada, rompendo o equilíbrio da relação entre o valor de aluguel e o efetivo proveito extraído do uso do imóvel. Da mesma forma, é possível arguir que o locador passou a ser beneficiário de extrema vantagem (requisito “c”), visto que, em cenário de pandemia, ele não conseguiria alugar seu imóvel pelo valor inicialmente acordado com o locatário, justamente pela supressão temporária da utilidade comercial do imóvel. E, por fim, é seguro concluir que o desequilíbrio, entre a prestação a cargo do locatário e os ganhos auferidos pelo locador, decorre de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis (requisito “d”), haja vista que ninguém poderia imaginar os desdobramentos tão severos da pandemia do COVID-19.

Quanto à parte final do art. 478 do Código Civil, observa-se que o legislador conferiu a possibilidade de o contratante lesado com esses eventos imprevisíveis e de consequências incalculáveis (locatário, no caso) não só afastar sua mora, como também requerer a resolução do contrato, ou seja, colocar fim à relação contratual por conta de eventos externos. O art. 479 do Código Civil, por sua vez, prevê a possibilidade de o locador, beneficiário de extrema vantagem, após ser citado, evitar a resolução do contrato, dispondo-se a revisar o contrato, para o fim de “modificar eqüitativamente as condições do contrato.”

Diante disso, faz-se a seguinte provocação: a aplicação da Teoria da Imprevisão precisa ocorrer, necessariamente, em âmbito judicial? A resposta é negativa, visto que, caso as partes percebam que todos os requisitos legalmente previstos estão preenchidos no caso concreto, o mais salutar e economicamente vantajoso para ambas as partes é não deixar para que a solução provenha da judicialização. Ficando evidenciado, à luz do caso concreto, que os requisitos legais estão preenchidos e que, caso proposta a ação pelo locatário pleiteando a resolução do contrato, a tendência é que o Judiciário venha a acolher seu pedido, é flagrante que se mostra economicamente mais vantajoso que as partes, assistidas por seus advogados, costurem um acordo e, por meio da autocomposição, revisem as condições contratuais (temporária ou definitivamente), para o fim de que, desta forma, possam privilegiar o Princípio da Conservação do Negócio Jurídico.

 

Importância da negociação extrajudicial em tempos de novo coronavírus (COVID-19):

Deve-se salientar, também, que, na comunhão de esforços para conter a expansão do novo coronavírus em território nacional, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) determinou, no dia 19/03/2020, a suspensão de todos os prazos processuais no país(8) até o dia 30 de abril de 2020. Por conta disso, neste momento, a intervenção jurisdicional ficará limitada a medidas de urgência, a funcionar pelo sistema de plantão extraordinário(9).

Na prática, isso significa que discussões judiciais relativas a contratos (não envolvendo direito à saúde) serão postergadas para o futuro, quando da retomada das atividades regulares do Judiciário ao redor do país.

No contexto atual, como destacado anteriormente, todas as capitais do País determinaram o fechamento do comércio e de estabelecimentos de serviços considerados não essenciais. Isso significa, portanto, que o locatário não poderá abrir as portas de seu estabelecimento para receber sua clientela, restringindo sobremaneira a efetiva utilidade que ele teria sobre o imóvel, por conta de fato alheio à sua vontade.

Por isso, estamos vivenciando um momento de ruptura na compreensão da sociedade quanto à função exercida pelo Poder Judiciário; conflitos de interesses disponíveis e meramente patrimoniais podem - e devem - ser solucionados por autocomposição, mediante concessões recíprocas, com os próprios envolvidos tomando as rédeas da situação e deliberando acerca da decisão que lhes impactará diretamente.

 

Conclusão:

Pode-se concluir, portanto, que, considerando o ambiente de incertezas e instabilidade da economia nacional e mundial, bem como a suspensão dos prazos processuais até o final do mês de abril, o melhor caminho para locatários e locadores é a renegociação extrajudicial dos contratos. Cabe às partes compreenderem a magnitude do contexto que se está vivenciando, devendo contar com o apoio de advogados especialistas e profissionais do ramo imobiliário, para o fim de encontrarem, dentro do possível, uma solução que atenda aos interesses de ambos os contratantes.

 

 

Rafael Duarte, OAB/RS 102.923, coordenador do núcleo de Direito Imobiliário do escritório Caputo Advogados; Pós-graduado em Direito Público pela Escola Superior da Magistratura Federal do Rio Grande do Sul; Pós-graduado em Direito Negocial e Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito; Pós-graduado em Direito Imobiliário com ênfase em Direito Notarial e Registral pela Faculdade Legale; Pós-graduado em Direito de Família e Sucessões pela Faculdade Legale; Membro da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB/RS; Membro da Comissão de Direito Sucessório do IBDFAM/RS. Especialista em Direito Imobiliário e Direito de Família.

* Alexandre Caputo, OAB/RS 93.651; Pós-graduando em Direito Societário pela Escola Brasileira de Direito; Pós-Graduado em Contratos, Direito Imobiliário e Responsabilidade Civil pela PUCRS; Pós-graduado em Direito Público pelo IDC; Membro da Comissão de Direito da Tecnologia e Inovação da OABRS; Membro da Comissão Especial de Direito Imobiliário; Diretor na Associação Gaúcha de Startups (AGS).

Deixe seu comentário