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COMISSÃO DE CORRETAGEM – a partir de que momento o pagamento dos honorários do corretor torna-se devido?

  • 08/12/2020
COMISSÃO DE CORRETAGEM – a partir de que momento o pagamento dos honorários do corretor torna-se devido?

COMISSÃO DE CORRETAGEM – a partir de que momento o pagamento dos honorários do corretor torna-se devido?

 * Rafael Duarte

 

A negociação imobiliária, embora não dependa formalmente da intervenção do corretor de imóveis, possui nesse profissional um colaborador de grande relevância. Trata-se de agente capacitado tecnicamente e com conhecimento da realidade de mercado e que terá condições de intermediar as partes, ajustar as suas expectativas de pagamento/recebimento ao preço de mercado, bem como alinhar questões pontuais para viabilizar o negócio jurídico.

O QUE É O CONTRATO DE CORRETAGEM? HÁ DIFERENTES ESPÉCIES DE CORRETOR?

Com base no art. 722 do Código Civil, a corretagem ou mediação é o contrato por meio do qual “uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.” 

Dessa definição, duas principais conclusões podem ser extraídas: a) o corretor é um profissional autônomo e que não assume posição de subordinação em relação a qualquer das partes integrantes da negociação; e b) o contrato de corretagem é um negócio “acessório e dependente daquele que espelha o negócio que o corretor busca atingir”1. Isto é, não apenas o corretor deve ter sua autonomia assegurada, como também terá a sua remuneração condicionada à conclusão do negócio jurídico principal, a que o corretor se compromete a empreender esforços até sua concretização.

Ocorre que a profissão de corretor traz consigo uma definição genérica, que alberga espécies. No artigo de hoje, analisaremos a realidade do corretor de imóveis – que possui legislação específica (Lei nº 6.530/78) –, mas é necessário noticiar que há corretores de seguro, de investimentos, de mercadorias, de navios etc2. No caso específico do corretor de imóveis, o foco da análise será o momento a partir do qual a sua remuneração é devida e, portanto, exigível.

Não obstante o corretor de imóveis seja um profissional liberal e que, em tese, o nome dado a sua remuneração seja “honorários profissionais”, é preciso rememorar que a corretagem não é prestação de serviços. Justamente por isso, a nomenclatura adotada é a da comissão de corretagem, paga em favor do profissional em virtude da intermediação negocial realizada.

QUEM PODE ATUAR COMO CORRETOR DE IMÓVEIS? QUE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS PODEM SER INTERMEDIADOS?

O art. 2º da Lei nº 6.530/783 é claro ao prever que o exercício da profissão de corretor de imóveis fica restrito àquele que possui “título de técnico em transações imobiliárias”, dependendo de registro prévio no órgão competente: Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Significa dizer, em síntese, que a intermediação imobiliária representa “atividade econômica exercida por uma única categoria profissional, dos corretores de imóveis”4, denotando a salutar exigência formal da legislação, para o fim de, inclusive, reconhecer como ilícito o exercício de tal ofício por profissionais que não preencham os requisitos previstos na lei de regência.

Quanto às espécies de negócios imobiliários a serem intermediados pelo corretor de imóveis, o art. 3º, caput, da Lei nº 6.530/785 estabelece que caberá a este profissional, com exclusividade, a função de intermediação imobiliária, abarcando negócios jurídicos como compra, venda, permuta e locação, com a aptidão, inclusive, consultiva, para o fim de opinar quanto à adequação de determinada operação imobiliária.

DIFERENTES ETAPAS DO CONTRATO DE CORRETAGEM (CICLO DA INTERMEDIAÇÃO)

Esclarecidos tais pontos introdutórios, passamos à análise do momento a partir do qual a comissão de corretagem se torna exigível. Para isso, é preciso explicar que o ciclo da intermediação observa três diferentes etapas, quais sejam: a) aproximação das partes; b) fechamento do negócio; e c) execução do contrato.  

A aproximação das partes corresponde à fase introdutória, em que o corretor imobiliário, pelo seu conhecimento mercadológico e por sua aptidão para intermediar a relação entre interessados, apresenta o potencial comprador ao potencial vendedor. Explica-se que o corretor de imóveis pode ter seus serviços solicitados tanto pelo vendedor interessado na alienação do seu imóvel, quanto pelo comprador que visa adquirir uma nova unidade imobiliária. Nessa fase, as partes apresentam seus anseios e o corretor de imóveis empreenderá esforços para reduzir as distâncias entre as vontades dos envolvidos, mediante a adoção das “tratativas iniciais”6.

Se a primeira etapa for bem-sucedida, ingressa-se na fase subsequente: fechamento do negócio (formação do vínculo jurídico). Aproximadas as partes, o corretor trabalhará no sentido de encontrar o consenso no contrato, visando a superar entraves decorrentes de dissonâncias entre as pretensões das partes. No caso de sucesso em tal empreitada, ocorrerá a assinatura de uma proposta de compra e venda.

Por fim, a terceira e última etapa é a execução do contrato de compra e venda. Isto é, de modo bastante simples, corresponde ao ato de assinatura da escritura pública de compra e venda definitiva ou instrumento particular de promessa (ou compromisso) de compra e venda.

A PARTIR DE QUANDO, ENTÃO, A COMISSÃO SE TORNA EXIGÍVEL?

A compreensão das diferentes etapas é essencial para o fim de se responder à questão que dá ensejo à presente publicação: em que fase surge o direito à comissão? A solução para tal ponderação pressupõe assimilar a natureza da obrigação assumida pelo corretor. O corretor, diferentemente de outros profissionais, assume uma obrigação de resultado; dito resultado, por sua vez, é o efetivo fechamento do negócio jurídico. Logo, é perfeitamente possível – e bastante recorrente – que o corretor de imóveis aproxime as partes, desenvolva tratativas iniciais, intermedie envios de várias propostas e contrapropostas, mas, não havendo o fechamento do negócio, o corretor não faça jus a qualquer remuneração, visto que não atingida a finalidade: conclusão do negócio jurídico principal.

Analisando-se o entendimento jurisprudencial acerca do tema, é preciso informar que “a comissão somente é devida por ocasião da efetiva assinatura da escritura ou do contrato de promessa de compra e venda, ou seja, na execução do contrato”7. No âmbito do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, podem ser mencionados os seguintes arestos: Apelação Cível nº 700790329838, Recurso Cível nº 710072082009 e Recurso Cível nº 7100559350410.

E SE O CORRETOR TIVER SIDO RESPONSÁVEL PELA POSTERIOR RESOLUÇÃO DO CONTRATO?

Como destacado em tópico pretérito, observa-se que o critério utilizado pela jurisprudência é a efetiva conclusão do negócio imobiliário. Ocorre que, mesmo após o fechamento do contrato, é possível que, ao longo da sua execução, haja o descumprimento negocial, ensejando a resolução do contrato. Referida resolução pode decorrer de culpa das partes, de fatos alheios à vontade de todos os envolvidos, bem como de fato atribuível ao corretor.

Essa distinção é crucial, visto que, em regra, concluído o negócio, o corretor merecerá a remuneração. A despeito disso, se, contudo, o negócio for desfeito por fato imputável ao corretor, a celebração do instrumento de compromisso de compra e venda não será suficiente para tornar exigível a sua remuneração.

Quando ficar evidenciado que houve culpa do corretor a justificar o desfazimento do negócio, não será devida a comissão de corretagem. Trata-se de entendimento adotado de modo unânime pela 3ª Turma do STJ, quando do julgamento do REsp. nº 1.810.652, ao afastar a remuneração em caso concreto envolvendo a ruptura de operação imobiliária pelo fato de os corretores terem “omitido dos compradores informações importantes durante a negociação.”11

CONCLUSÕES

Por mais que o entendimento de condicionamento da remuneração à obtenção do resultado efetivo possa ensejar críticas e até sensações de injustiça por corretores imobiliários – em virtude da dedicação e esforço empreendidos em tratativas que podem não levar ao fechamento do negócio –, trata-se de informação crucial para que os corretores imobiliários estejam cientes da realidade e possam, assim, adotar medidas protetivas e de valorização da importante função por si exercida.

Como forma de provar a intermediação, é sempre instrumental a assinatura de contratos de intermediação com os interessados no negócio, para que, dessa forma, possa o corretor, inclusive, evitar eventual prejuízo decorrente da conclusão do negócio diretamente pelas partes. Isso porque, tendo realizado o processo de intermediação e de tratativas preliminares, ainda que as partes resolvam, maliciosamente, dispensá-lo, concluindo a negociação desconsiderando os préstimos ofertados pelo profissional, se este estiver municiado com provas do seu trabalho e de que a negociação foi concluída como resultado da sua intermediação, poderá exigir, em juízo, a comissão de corretagem.

O tema relativo à remuneração do corretor imobiliário é bastante complexo, porquanto abarca diversos outros desdobramentos, como as consequências da desistência futura da negociação e a distribuição da comissão entre diferentes corretores que tiverem participado do processo de venda. Dessa forma, conclui-se extremamente importante a busca constante de informações atualizadas e abalizadas para que participantes em negociações imobiliárias e corretores estejam cientes dos seus direitos e deveres, visando à profissionalização do mercado e à instauração de relações jurídicas cada vez mais seguras e transparentes.

Para maiores informações sobre Direito Contratual e Imobiliário, acompanhe nossas postagens e aguardamos comentários e dúvidas!

 

*Rafael Duarte é Advogado, responsável pelo setor de Direito Imobiliário do escritório Caputo Assessoria Jurídica; Pós-graduado em Direito Público pela Escola Superior da Magistratura Federal do Rio Grande do Sul; Pós-graduado em Direito Negocial Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito; Pós-Graduado Direito Imobiliário pela Faculdade Legale/SP; Pós-graduando em Direito de Família e Sucessões pela Faculdade Legale/SP; Membro da Comissão Direito Imobiliário da OAB/RS; Membro da Comissão de Direito Sucessório do IBDFAM/RS; Atua na área empresarial com ênfase em Startups e empresas do setor imobiliário. www.caputoadvogados.com.br

 

1SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática – 15. ed – Rio de Janeiro: Forense, 2020. p. 757.

2TARTUCE, Flávio. Direito civil, v. 3: teoria geral dos contratos e contratos em espécie – 12. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017. p. 757.

3Lei nº 6.530/78. Art. 2º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias.

4SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática – 15. ed – Rio de Janeiro: Forense, 2020. p. 758.

5Lei nº 6.530/78. Art. 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

6SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática – 15. ed – Rio de Janeiro: Forense, 2020. p. 764.

7SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática – 15. ed – Rio de Janeiro: Forense, 2020. p. 769.

8“[...] A comissão de corretagem é devida ao corretor que aproxima as partes até o ponto de obter consenso quanto aos elementos essenciais do negócio. O inadimplemento do vendedor ou a rescisão do contrato não autoriza restituição de comissão ou indenização moral pelo corretor, mas indenização do vendedor que requisita pedido expresso. - Circunstância dos autos em que restou comprovado o fechamento do negócio com pagamento de entrada e parcelas do contrato à Construtora; e se impõe decotar as condenações da Imobiliária a restituir comissão e a indenizar dano moral. [...]” ((Apelação Cível, Nº 70079032983, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em: 18-07-2019) (grifou-se).

9“RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPROVADO TER O AUTOR REALIZADO A APROXIMAÇÃO DO COMPRADOR E VENDEDOR QUE CULMINOU NO FECHAMENTO DO NEGÓCIO. VENDA CONCLUÍDA SEM A PRESENÇA DO CORRETOR QUE NÃO AFASTA O DEVER DE CONTRAPRESTAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE CORRETAGEM ANTE O TRABALHO DESENVOLVIDO. ART. 722 DO CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSO NÃO PROVIDO.” (Recurso Cível, Nº 71007208200, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Gisele Anne Vieira de Azambuja, Julgado em: 20-10-2017) (grifou-se).

10“RECURSO INOMINADO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLAUSULA CONTRATUAL C/C DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPROVADA A INTERMEDIAÇÃO DO CORRETOR NA NEGOCIAÇÃO ENTRE AS PARTES. TRABALHO DESPENDIDO PELO CORRETOR DECISIVO PARA O FECHAMENTO DO NEGÓCIO. RESULTADO ÚTIL DA MEDIAÇÃO CONFIGURADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. MANTIDA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.” (Recurso Cível, Nº 71005593504, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Gisele Anne Vieira de Azambuja, Julgado em: 31-07-2015) (grifou-se).

11“A ministra [Nancy Andrighi] entendeu que os corretores não atuaram com diligência nem prudência, pois lhes cabia conferir previamente a existência de eventuais ações judiciais pendentes em desfavor dos vendedores, ou das pessoas jurídicas de que eram sócios. ‘Ainda que tenha havido a concreta aproximação das partes, com a assinatura da promessa de compra e venda, e, inclusive, o pagamento do sinal, o posterior arrependimento por parte dos promissários compradores deu-se por fato atribuível aos próprios corretores, que poderiam ter evitado as subsequentes tratativas e formalizações entre os contratantes, acaso buscadas certidões negativas em nome das pessoas jurídicas das quais os vendedores são sócios. Mostra-se indevido, portanto, o pagamento da comissão de corretagem’, concluiu a ministra. (NÃO é devida comissão de corretagem se desistência se deu por fato atribuído ao corretor. Superior Tribunal de Justiça, 2019. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/Nao-e-devida-comissao-de-corretagem-se-desistencia-se-deu-por-fato-atribuido-ao-corretor.aspx. Acesso em: 26 nov. 2020).

 

 

 

 

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